<재테크노하우> 성공적인 재건축투자!!

오늘은 재건축 투자를 위한 11가지 기준을 소개해드리려 합니다~~!!

단독주택 재건축은 부지면적이 넓고 재건축으로 높일 수 있는 용적률이 많은 제2종 및 제3종 일반주거지역의 사업성이 높죠!!

대단지로 만들 수 있고 조합원 몫을 제외한 일반분양분도 많은 편입니다!!

따라서 평형의 아파트를 배정받으려면 도로변이거나 건물 상태가 좋아 감정평가액이 잘나오는 주택을

고르는게 좋겠죠!!ㅎㅎ

재건축은 재개발과는 다른데요!!

주택과 토지를 모두 갖고 있어야만 아파트 입주권을 받을 수 있기때문에 다가가주택을 다세대주택으로 전환하는

방식은 재건축 정비예정구역에서는 제한됨니다!!

따라서 조합원 명의 변경 금지나 중소형 평형 의무비율, 재건축 개발이익 환수제 등도 모두 적용되므로,

단독주택은 지분구조가 다르기 때문에 평형배정 등을 높고 다툼도 잦은편이라 사업추진이 늦을 수 있습니다!!

재건축이 예상되는 노후주택이라해도 전부 투자가치가 있는것은 아닐텐데요!!

재건축의 성공적인 투자를 위한 요건은 무엇일까요??

크게 11가지로 정리해보았습니다!~

크게 층수, 대지지분, 땅값, 입지여건에 따라 사업성은 크게 달라질텐데요 우선!!

1. 넓은 대지지분으로 수익성을 높여라!!

대지지분이 넓어야 수익성이 높다고 볼 수 있습니다.

재건축 아파트를 구입하는 경우라면 건물면적이나 평형의 크기보다는 해당 평형의 

대지지분(면적) 을 확인해보셔야 합니다!!

재건축에 있어서 대지지분은 아파트 평형배정시 조합원이 무상으로 배정받을 수 있는 

평형의 크기를 결정하는 요소가 되어주기 때문에

대지지분이 넓다는 것은 기존 단지의 용적률이 낮고 그만큼 수익성이 좋다는 의미가 됩니다!!

재건축이 추진되는 아파트를 구입하게 되는 경우라면 반드시 토지등기부등본을

확인하셔서 해당아파트의 대지지분을 살펴보셔야 합니다!!

2. 넓은 대지면적과 적은 세대수를 노려라

대지면적은 넓지만 세대수가 적은 곳이 유리하다는 점을 기억하셔야 합니다.

재건축의 경우 일반분양 공급량을 통해 좋바원들에게 돌아가는

이익이나 건설사의 공사비용을 충당하게 되기 때문에

일반분양이 많을수록 조합원의 부담이 적어지게 되므로 매우 유리합니다!!

3. 대형평형 아파트를 노려라

소형평형 위주의 아파트 단지에서 큰 평형대의 아파트를 매입하게 된다면

재건축 과정에서 평형배정시 대형평형을 받을 가능성이 높아집니다!!

따라서 대형평형을 원하지 않는다면 해당 지분만큼 환급받을 수 있기때문에

대형평형아파트가 여로모로 유리하다는 점을 기억할 필요가 있겠슴니다~~~!!

4. 사업추진이 빨라야 성공한다.

재건축을 추진하는데 있어 가장 중요한 것은 역시 조합원들의 신속한 의사결정이 되겠죠!!

재건축은 추진위 구성단계에서부터 재건축을 결의하는 조합원총회 등 

각 단계마다 조합원들의 동의를 받는 절차가 있기때문에, 

조합원 거주비율이 높은 단지일수록 

재건축 업무추진이 보다 빠르게 이루어질 수 있습니다!! 

따라서 주민들의 재건축에 대한 의견수렴이 유리한 점 또한 많겠죠!!

5. 지가가 높은 지역을 선택하라!

땅값이 비싼 지역일수록 입지여건이 뛰어나고, 주변 아파트 시세도 높게 형성됩니다!!

주변 시세가 높다는 것은 그만큼 일반부양가 역시 높게 책정할 수 있다는 점이 되기때문에 

개발에 따른 이익도 상대적응로 커지구요~~

조합원들의 부담을 줄여준다는 장점이 있겠습니다~~!!

6. 시공사 브랜드를 확인하라

시공사 브랜드가 성패를 좌우한다는 점을 또한 기억해야 합니다!!

아파트 브랜드에 대한 소비자들의 선호도는 매우 다르죠!!

건설회사 브랜드에 따라 아파트 가격차이도 천차만별이구요~~

재건축 시공사 선정에 있어서 조합원들은 

브랜드 인지도가 상대적으로 우수한 건설사를 선호하기 때문에 

인지도가 높은 건설회사가 시공사를 맡게되면

청약에 있어서도 높은 경쟁률을 유발할 수 있고, 

입주후에도 지속적인 가격상승을 기대해볼 수 있습니다!!

7. 지역특성을 꼼꼼하게 체크하기!!

재건축이 본격화되기 시작했다면 사업추진이 원활하게 이루어질 수 있는지 확인해야 합니다.

특히 진입도로가 좁거나 고지대의위치하고 있는 경우라면 건축심의 등 사업추진에 있어서

어려움도 많고 공사비또한 상대적으로 많이 소요되겠죠..

무엇보다 주변이 단독주택지로 둘러싸여있다면 인근지역의 주민들은

민원발생 등에 따른 사업지연의 가능성도 고려해야할 요소가 됩니다.

더나아가 국공유지나 나대지를 매입해야 하는 곳도 조합원드르이 추가부담금 산정시

불리하게 작용한다는 점을 기억해야 하겠습니다!!

8. 전세가격이 높은곳을 공략하라!!

매매가 대비햇을 때 전세가 비율이 높다는 것은 그만큼 초기투자비용이 적게든다는 거죠!!

재건축투자의 경우에는 기존 세입자의 전세금을 부담하고 

아파트를 매입하는 경우가 많기때문에,

투자자 입장에서 전세가격이 높다면 상대적으로 매입비용은 적게들어

자금회전에서 매우 유리합니다!!

9. 사업계획의 현실성을 고려할것!!

재건축조합이나 시공사에서 제시하는 재건축 계획 자체가 현실성이 결여된 경우도 많고, 

시공사 선정을 위해 건설사가 터무니없이 조합원들에게 게획을 제시하는 경우도 있기때문에

최근 용적률 규제 등 정부의 각종 정책에 따라서

재건축 사업환경이많은 변화를 맞고 있습니다!!

이러한 정책들을 얼마나 정확히 반영하고 있는지 살펴본다면 유리할것입니다!! 

10. 교통여건을 체크하라!!

교통요건 또한 매우 중요합니다.

요새 서울만 생각해도 지방에서 10분거리를 2시간동안 다니는 경우가 흔하죠..

보통 스트레스가 아닐 수 없습니다.

지방에 오래 살던 사람들은 서울에서 답답해서 못살겟다고 말할정도니까요!

자동차 정체가 심하고 자동차 수요가 급증했기 때문에

교통문제는 매우 주요한 요인이 됩니다.

때문에 대중교통이 편리한 역세권 지역이 환금성도 높고 가격도 높게 형성되겠죠!!

뿐만아니라 지역간 이동이나 강남북간 이동 등 도로교통도 꼼꼼하게 점검하면

매우 유리하게 작용할 것입니다~~!!

11. 꼼꼼하게 점검하기

살펴본 여러가지 점들과 관련해서 모든 점들을 꼼꼼하게 점검하는 것이 성공적인

재건축 투자를 위한 지름길이 될것입니다.

입지조건이나 분양가격, 토지매입, 건립규모, 사업주체, 자금관리, 사업추진, 계약일정, 분양가 납부일정, 대출

등을 꼼꼼하게 체크하고 점검하셔서 재건축 투자에 심혈을 기울인다면 분명 성공적인 방식으로

재건축투자를 하실 수 있을것이며 나만의 재테크 노하우를 겸비하실 수 있으리라 생각됩니다~~!!

이상입니다 ㅎㅎ